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民生热点 | 南京新房6个月仅卖3万套,机构预测:

2018-07-03 20:27栏目:南京
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 在房地产调控持续不放松的背景下,上半年南京楼市交出了怎样的“成绩单”?什么样的房子更受市场欢迎?下半年楼市走势又将如何?今日,南京一家房地产研究机构披露相关数据,交汇点记者也结合官方网站数据综合进行了分析。
 
  冷热分化加剧,今年房价已“五连降”
 
  今年上半年,南京楼市限价、限贷、限购等调控政策延续。低供应、低成交成为当地楼市鲜明特征。
 
  来自网尚研究机构的数据:2018年上半年,南京共有76家楼盘推出近3万套新房,其中有46家楼盘由于供小于求而采用公证摇号方式开盘,上半年共摇号售房51次,约8.6万人次参与摇号买房,平均中签率14%。
 
  不过交汇点记者了解到,这8.6万人次摇号买房群体中,不少人是同时报名多个楼盘的摇号,还有一些人发动亲朋好友拿多个号参与一家楼盘的摇号,此外,部分楼盘摇号售房时,也出现了购房人弃号的现象,所以,楼盘实际中签率要比14%高。
 
  此前还有消息称,南京江北一家楼盘推66套精装房,吸引6544组客户参与公证摇号,中签率仅1%,创下了南京公证摇号以来的中签率新低。记者也了解到,这是因为该楼盘开盘时没有设立“验资”道高门槛,所以才导致购房人趋之若鹜一试运气。
 
  总体而言,“限价房”是当前南京楼市的“抢手货”,被“限”住的新房价格与二手房价格之间形成的极大落差,被购房人视为未来住房的增值空间,“买到就是赚到”的心理,驱使“限价房”需求有增无减。
 
 
  需要指出的是,当前南京楼市销售冷热分化在加剧,上半年也有30家楼盘并未公证摇号销售,这也表明这些楼盘的需求不足,新房销售较为冷滞。即便在热点区域,楼盘间的销售也是有冷有热,比如河西江心洲一家叠墅楼盘因总价高、品牌度较低,开盘半月有余,成交数据却始终停留在十几套的“低水位”上,与同区域其它楼盘开盘即售罄的情形形成强烈反差。
 
  官网“南京网上房地产”显示,截止2018年6月30日,南京上半年新房成交总面积约35.7万平方米,共成交30624套新房,同比2017年上半年36988套的成交量下降约17.2%。而截止今天下午18时,南京新房库存29907套。
 
  网尚研究机构研究总监曹丽透露,市场销售分化从房企的销售金额也可见一斑,比如他们列出的上半年南京卖房“最牛房企”十强,占据第一位的万科,上半年销售收入达67亿元,第十位的销售收入则为22亿元,差距较大,未入榜企业的销售业绩就更强差人意。整体而言,房企销售收入都低于去年同期水平。
 
  据悉,从上半年所售房源面积段考量,南京商品住宅成交仍以小面积刚需类产品和144平方米左右的改善类产品为主。对比往年成交结构,上半年刚需类产品成交比例降至低值,高端改善需求的迸发相对更为明显。
 
  另据国家统计局已公布的1-5月70城房价数据,今年前5个月南京新房价格环比、同比均持续下跌——
 
  2018年1月,南京新房价格环比降0.3%,同比降2%;
 
  2018年2月,南京新房价格环比降0.1%,同比降1.5%;
 
  2018年3月,南京新房价格环比降0.3%,同比降1.7%;
 
  2018年4月,南京新房价格环比降0.2%,同比降1.6%;
 
  2018年5月,南京新房价格环比降0.2%,同比降1.6%。
 
  可以看出,在调控持续发力之下,当前南京楼市已处于量降价平的阶段。
 
  土拍降温,地价稳促进房价稳
 
  今年上半年,南京共计出让62幅地块,其中主城区34幅、溧水17幅、高淳11幅,这其中,住宅用地有36幅(含5幅租赁住房用地),住宅用地总出让面积308公顷、总成交金额442.7亿元。
 
  交汇点记者注意到,上半年南京主城区土地出让面积约202公顷,同比去年增长了5成左右,但是出让金额却下滑了近1成。出让的土地多了,出让收入却降了,显然意味着高价地少了。前两年,南京单价超过2万元甚至3万元的高价地频频现身,但上半年的多场土地拍卖中,部分热点板块的地价居然回落至了1万多元/平方米。
 
 
  仅以6月末的一场土拍为例,当天江宁区和雨花台区的4幅地块出让,最终4幅地块均未达到最高限价,也均无需现房销售。江宁G26商住地块,仅经过7轮报价,最终楼面价14171元/平方米。位于雨花台区的G27住宅用地,当天也仅经过3轮报价成交,最终楼面地价17209元/平方米,与该地块距离较近的大名城G45地块,当初成交楼面价29093元/平方米,以此粗略对比,地价明显降了。
 
  总体来看,上半年南京出让的地块,绝大多数价格未触及“最高限价”红线,更有不少地块以底价或者接近底价的价格出让。地价这一源头稳住了,无疑有助于房价进一步趋稳。
 
  预测:下半年房价高位横盘可能性大
 
  梳理去年12月以来的房地产调控政策不难发现,调控政策已从“一刀切”转变为“保障刚改、因城施策”,政策基调总体趋于缓和,但是,坚持“房子是用来住的”这一定位不会动摇——
 
  2017年12月20日,国务院发声:保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。
 
  2017年12月23日,住建部申明:实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。
 
  2018年4月23日,中共中央政治局表示:把加快调整结构与持续扩大内需结合起来……推动信贷、股债汇市、楼市健康发展。
 
  2018年5月11日,央行表示:未来货币政策将“稳增长、去杠杆、防风险”调整为“稳增长、调结构、防风险。
 
  2018年5月19日,住建部表示:一是加快制定实施住房发展规划。二是抓紧调整住房和用地供应结构。
 
  从当前的政策基调,不难管窥出接下来房地产进一步平稳、健康发展的风向。
 
  来自365淘房的统计表明,今年下半年(7月-12月)南京各板块(包括南京都市圈城市句容),共将有158家楼盘新推至少33715套普通住宅房源,其中纯新盘有68家。另外,下半年还有至少791套纯别墅入市。